Högsta domstolen avgör tomträttsavgäld

I ett mål om omprövning av tomträttsavgäld för en bostadsrättsförening på Gärdet i Stockholm har Högsta domstolen kommit fram till att avgälden ska bestämmas till ett lägre belopp än det som begärdes av fastighetsverket.

Enligt fastighetsverket borde avgäldsräntan sättas till 3 procent. Bostadsrättsföreningen invände att en sådan avgäld inte var motiverad och att det dessutom skulle innebära en synnerligen stor höjning och leda till en alldeles för stark påverkan på medlemmarnas boendekostnader. 

Högsta domstolen konstaterar att om parterna inte kan enas om avgälden så ankommer det på domstolen att bestämma ett belopp som den bedömer vara skäligt i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet.

Vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål ska skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i huvudsyftet med lagstiftningen, nämligen att främja en från samhällelig synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stanna hos fastighetsägaren, dvs. i praktiken det allmänna. Eftersom det är domstol som vid oenighet avgör frågan om det skäliga i en begärd höjning av avgälden, finns det inte någon särskild regel i syfte att förhindra orimliga höjningar utan det skyddet ligger i själva skälighetsbedömningen.

Utgångspunkten är enligt domstolen att avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Även om olika sätt förekommer är det i praktiken vanligt att avgäldsräntan bestäms med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Att vägledning kan sökas från den allmänna kapitalmarknaden rubbar inte det förhållandet att det är en skälighetsbedömning som ska göras. Ytterst ska den domstol som har att avgöra saken göra en egen slutlig bedömning i det enskilda fallet av vad som är skälig avgäld, med en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse. Den bedömningen kan innefatta hänsynstagande till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar.

 Utifrån bl.a. rapporter från Konjunkturinstitutet gjorde Högsta domstolen i målet bedömningen att det fanns tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent under en stor del av den tid som är av betydelse i detta fall. Med hänsyn tagen även till övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avser bostadsändamål, framstod en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent enligt domstolen som rimlig för den aktuella perioden.

Högsta domstolens avgörande innebär att avgälden sattes lägre än vad som hade bestämts i underinstanserna.