Hyresrätten upphörde när hyresgästen blev ägare

Två bröder hyrde sedan början av 1990-talet lägenheter i ett hyreshus i Enskede som deras mor ägde. När hon avled ärvde de huset och blev båda samägare till detta. Eftersom bröderna inte kom överens om förvaltningen, begärde den ene av dem att tingsrätten skulle utse en god man för att sälja tomträtten på offentlig auktion. Tomträtten köptes då av den andre brodern, som sedan ansökte om att hans bror skulle avhysas från sin lägenhet. Denne invände att han hade det hyresavtal som han ingick med sin mor 1992 och att detta fortfarande gällde.

Frågan i Högsta domstolen var om broderns hyresavtal från 1992 fortfarande gäller. Närmare bestämt handlade det om nyttjanderätten kan bestå när nyttjanderättshavaren förvärvar en andel i den tomträtt i vilken nyttjanderätten har upplåtits.  

Högsta domstolen konstaterade att samäganderätt innebär att varje delägare har rätt till en kvotdel av den samägda egendomens värde. Denna rätt är inte begränsad till en individualiserad del av egendomen, utan delägaren har en ideell andel i egendomen som sådan. Vid samägd egendom ägs alltså hela egendomen gemensamt och det krävs samtliga delägares samtycke i alla beslut som rör egendomen.

Ett hyresavtal förutsätter emellertid att det är någon annan än ägaren som har rätt att nyttja egendomen. En konsekvens av detta är att en överenskommelse mellan samägare om att en av dem får bo i en lägenhet på den gemensamma egendomen inte innebär att det uppkommer hyresrätt. Den omständigheten att ett hyresavtal har träffats innan samägandet uppkom kan inte leda till att avtalet skulle stå sig.

Slutsatsen blev att det förhållandet att brodern ärvde huset och fick samägande till detta medförde att han inte längre kunde göra gällande hyresavtalet från 1992. Högsta domstolen fastställde därmed hovrättens dom.