HSB Bostadsrättsförening får rätt i tvist om partsbyte i lokalhyresavtal

Ingress:
Uppsala tingsrätt har i en dom den 10 april 2017 avvisat kärandens påstående om att ha övertagit hyresrätterna till två lokaler i en bostadsrättsförenings fastighet. Tingsrätten fann att den svarande aldrig har samtyckt till något partsbyte och att överlåtelsen av hyresavtalen inte har styrkts.

Bakgrund

Den svarande hade sedan 2003 hyrt ut två kommersiella lokaler till en hyresgäst i fastigheten. I december 2010 gjorde hyresgästen gällande att verksamheten inklusive hyresavtalen överläts till ett aktiebolag. I november 2015 väckte det överlåtande bolaget talan och yrkade skadestånd med hänvisning till att hyresavtalen sagts upp utan godtagbara skäl. Den svarande bestrider att något partsbyte har skett och bestrider därmed även kärandens grund för skadestånd.

Den svarandes invändningar

• Hyresavtalen tecknades ursprungligen med en fysisk person som hyresgäst. Överlåtelse av hyresrätten kräver enligt jordabalken skriftligt samtycke från hyresvärden.
• Den svarande menar att inget skriftligt samtycke har lämnats, inte heller konkludent eller genom passivitet. Hyresavtalen löpte vidare i ursprungligt skick, och den svarande har alltid adresserat aviseringar och uppsägningar till den fysiska hyresgästen.
• Vid förhandlingar inför nya avtal 2013–2014 diskuterades visserligen vem som skulle stå som hyresgäst, men den svarande fick aldrig ett bindande besked och tecknade därför avtalen med ursprunglig part.
• Inga underlag för en faktisk överlåtelse har förevisats för den svarande, och bolaget har heller inte redovisat någon fordran eller köpeskillingsstruktur i sina årsredovisningar.

Tingsrättens bedömning

Tingsrätten konstaterade att det åligger käranden att bevisa att en överlåtelse av hyresrätterna har ägt rum och att överlåtelsen godkänts av den svarande. Domstolen fann:

• Det påstådda köpekontraktet har inte åberopats som bevis och saknas i målet.
• Den nya hyresförklaringen från 2014 tecknades av samma fysiska person som ursprungligen, vilket strider mot tanken på ett genomfört partsbyte.
• Ekonomiska transaktioner (fordran) för köpet av verksamheten är inte redovisade i kärandens bokföring.
• Käranden har efter den påstådda överlåtelsen fortsatt agerat i eget namn vid kontakter med hyresvärden och i hyresnämnden.

Mot denna bakgrund fann tingsrätten att käranden inte har styrkt sitt påstående om överlåtelse och att den svarande följaktligen inte har samtyckt till något partsbyte. Hela yrkandet avslogs i mellandomsfrågan.