En innehavares egen arbetsinsats ska beaktas vid värdering av en enskild firma enligt avkastningsvärdemetoden

2019-09-05

En kvinna drev en pizzeria i form av enskild näringsverksamhet i en hyrd lokal. Med anledning av saneringsarbeten på fastigheten aviserade hyresvärden att byggnaden skulle rivas. Hyresavtalet sades därför upp. Till följd av uppsägningen lades pizzerian ned.

Kvinnan krävde att hyresvärden skulle ersätta henne för rörelseskada. Skadan skulle enligt kvinnan bestämmas enligt den s.k. avkastningsvärdemetoden till ett belopp motsvarade rörelsens värde, eller drygt 300 000 kr. Något avdrag för fiktiva lönekostnader för eget arbete skulle enligt henne inte göras vid beräkningen. Hyresvärden menade att lönekostnaderna skulle beaktas och ville inte betala mer än den minsta ersättning som kan utgå vilket i detta fall var cirka 65 000 kr.

Högsta domstolen kom fram till att resultatet vid beräkning av en rörelses värde enligt avkastningsvärdemetoden ska belastas med värdet av ägarens arbetsinsats. Kvinnan fick därför enbart minimiersättningen motsvarande en årshyra.

– I en rörelse som drivs som enskild näringsverksamhet är ägaren inte anställd. Resultatet i rörelsen belastas därför inte av någon lönekostnad för det arbete som rörelseidkaren har lagt ned. Om verksamheten belastas med en sådan kostnad, vilket alltså ska ske vid en beräkning enligt avkastningsvärdemetoden, skulle den i de allra flesta fall anses sakna värde samtidigt som det i många fall finns en marknad för överlåtelse av sådana rörelser, säger Svante O. Johansson, domare i Högsta domstolen.

Högsta domstolen anger i avgörandet ett par sätt för hyresgästen att undvika de behandlade olägenheterna. Genom att använda en metod som ger stöd för att det skulle finnas ett överlåtelsevärde i rörelsen kan ersättning utgå utöver minimiersättning. Ett annat sätt för hyresgästen att få ersättning kan vara att, vid sidan av ersättning för rörelseskada, yrka ersättning för personlig inkomstförlust.

Bifogade filer: T 5803-18


Senast ändrad: 2019-09-05 För mer information kontakta:

Svante O. Johansson
Justitieråd
08-561 666 08

Karl Axel Öberg
Justitiesekreterare
08-561 666 20