Bostadsrättsförening döms till ersättning efter felaktig information

Den svarande, en bostadsrättsförening, har i Stockholms tingsrätt dömts att utge 447 445 kronor jämte ränta efter att kärande hävt ett förhandsavtal om lägenhetsupplåtelse. Föreningen ska dessutom ersätta kärande för rättegångskostnad om 322 175 kronor.

Bakgrund

Den svarande ingick den 18 juli 2016 ett förhandsavtal med kärande om upplåtelse av en nyproducerad bostadsrätt. Inför avtalsingåendet tillhandahölls broschyr med visualiseringar, ett faktablad med planritning och en tredimensionell modell av fastigheten och dess omgivning. Kärande erlade ett förskott om 790 000 kronor samt 21 500 kronor för tillval. Den 30 oktober 2018 hävde kärande avtalet med krav på återbetalning. I mars 2019 omförsålde den svarande lägenheten för 7 700 000 kronor. Efter återbetalningar kvarstod 447 445 kronor som oreglerat belopp.

Den svarandes invändningar

Den svarande motsatte sig hävningen som obefogad och gjorde gällande att inget avtalsbrott förelåg. Huvudpunkterna i försvaret var:

• Lägenhetens placering i förhållande till omgivningen har tydligt framgått av försäljningsmaterial, inklusive den tredimensionella modellen, och uppfyllde alla byggreglers krav på ljus och säkerhet.
• Det är fråga om en sluttande bergssida, inte en lodrät bergvägg, som inte har sådan negativ inverkan att det utgör avtalsbrott.
• För att kvitta eventuell skada yrkade den svarande skadestånd med totalt 477 445 kronor, fördelat på:
  1. 200 000 kronor i minskat försäljningspris vid omförsäljning.
  2. 35 600 kronor för styling inför omförsäljningen.
  3. 37 000 kronor i mäklararvode och annonskostnader.
  4. 95 910 kronor i ränta på skulder som inte kunnat amorteras.
  5. 33 935 kronor för uteblivna månadsavgifter.
  6. 45 000 kronor för kostnader att anlita initiativtagande bolag.
• Den svarande hävdade att alla kostnader var adekvata följder av hävningen och att föreningen vidtagit tillräckliga åtgärder för att begränsa sin skada, bland annat genom att avvakta med omförsäljning för att uppnå högsta pris och genom att stylingkrav uteslöt korttidsuthyrning.

Tingsrättens bedömning

Tingsrätten ansåg att de visualiseringar, faktablad och den tredimensionella modellen tillsammans inte gav kärande fog att förutse att lägenhetens södra sida skulle vara omsluten av en bergvägg. Eftersom frågan om utsikt och omgivning var avgörande för avtalsförväntningarna bedömdes en lodrät bergvägg utgöra ett väsentligt avtalsbrott. Den svarande borde ha insett avtalets betydelse för kärande och haft särskild anledning att redogöra för omgivningsförhållandena. Kärande hade därför haft rätt att häva avtalet.

Den svarande hade medgett betalningsansvar med utrekat belopp om hävningen var berättigad, varvid tingsrätten biföll kärandens talan.

Domen

• Den svarande ska utge 447 445 kronor till kärande jämte ränta enligt räntelagen.
• Den svarande ska ersätta kärande för rättegångskostnad med 322 175 kronor, varav 309 375 kronor avser ombudsarvode, jämte ränta enligt räntelagen.
• Alla yrkade skadeståndsposter från den svarande avslogs i och med hävningsrätten.