Hyresvärden förpliktas betala skadestånd efter formfel i uppsägning

Ingress:
Stockholms tingsrätt slår fast att den svarande, en bostadsrättsförening, gjorde sig skadeståndsskyldig genom att säga upp ett lokalhyresavtal utan föreskriven besvärshänvisning. Hyresgästen tillerkänns minimibelopp motsvarande ett års hyra, medan ett handelsbolags krav avvisas.

Bakgrund

En bostadsrättsförening (den svarande) hyrde ut en lokal för bil- och däckservice. Hyresgästen (käranden) tog över ett befintligt hyresavtal 2010 och avflyttade i slutet av oktober 2012 efter att föreningen sagt upp avtalet den 30 november 2011. Uppsägningen saknade en besvärshänvisning enligt 12 kap. 58 § jordabalken, vilket är ett formkrav.

Formfel i uppsägningen

Enligt 12 kap. 58 § jordabalken ska uppsägningar innehålla information om möjligheten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. När sådan underrättelse uteblir är uppsägningen utan verkan. I detta fall medförde formfelet att uppsägningen bedömdes ogiltig, oavsett eventuellt underliggande sakligt grundade skäl.

Domstolens bedömning

– Den svarande hade ingen upplysningsplikt om lokalens ventilation vid avtalets övertagande 2010, varför skadestånd inte kunde grundas på prekontraktuell lojalitetsplikt.
– Ett handelsbolags talan om skadestånd avvisades då bolaget aldrig styrkt hyresrättens överlåtelse till sig. Hela hyresrelationen ansågs ha bedrivits av den enskilda firman.
– På grund av formfelet i uppsägningen har hyresgästen rätt till minimibeloppet enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, det vill säga ersättning motsvarande en årshyra.
– Rätten fann inte bevisat att hyresgästen lidit större förlust än minimibeloppet.

Utslag

1. Den svarande ska betala skadestånd med 127 980 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 26 juni 2013 till dess betalning sker.
2. Talan från ett handelsbolag avvisas.
3. Den svarande ska ersätta hyresgästens rättegångskostnad med 20 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagens datum till dess betalning sker.
4. Det handelsbolag som förlorade sin talan ska ersätta den svarandes rättegångskostnad med 95 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagens datum till dess betalning sker.